Качество жилья в новостройках – один из запутанных правовых вопросов. Определить его самостоятельно непросто (пока, конечно, потолок на голову не упал – но тогда ведь уже поздно?), выяснить, кто виноват в некачественности – еще сложнее, а уж взыскать с застройщика деньги в счет уменьшения покупной цены некачественного объекта… Здесь понадобится уйма времени, денег и сил, привлеченных специалистов по праву и строительству.
Но должен же быть какой-то способ получить в новостройке качественное жилье – дом, у которого не потечет в первый же дождь крыша, не перекосятся оконные рамы и двери, не возникнут другие, не менее неприятные проблемы?
Действительно, соблюдая определенную осторожность, можно свести риски к минимуму.
Начинается контроль качества будущего жилья еще во время подписания договора долевого участия в строительстве (или вступления в ЖСК). Обратите внимание на характеристики жилья, которые перечислены в этом документе. Необходимо, чтобы там содержалась информация о наличии подключения к коммуникациям, внутренней отделки. Отсутствие этих деталей может привести к тому, что застройщик попытается получить от покупателя доплату за повышение характеристик жилья – подведение к дому газа и воды, черновую отделку.
Основные требования к качеству жилья содержатся в строительных нормах и правилах. Конечно, обычному покупателю не под силу и некогда изучать многочисленные технические документы. Но некоторые вещи, определяемые без специальной квалификации, нужно проверить в момент приемки вашего нового жилья у застройщика.
Не подписывайте акт приема-передачи, не прикасайтесь к нему до того, как проверите все, что можно проверить в отношении качества. Так, любой небольшой электроприбор поможет установить работоспособность розеток и проводки. Популярные в остеклении новостроек ПВХ-окна должны обладать техпаспортом, в котором прописано, подходят ли они для российского климата. На трубах водоснабжения и отопления не должно быть повреждений.
Если вас что-то насторожило, не подписывайте акт, либо сделайте в данном акте указание на то, что представленный Вам объект не соответствует строительным нормам. В адрес застройщика необходимо отправить по почте претензию с копией данного акта и просьбой устранить безвозмездно недостатки или уменьшить покупную цену объекта.
К сожалению, если застройщик не отреагирует на претензию положительно, придется обращаться в суд и потратиться на строительную экспертизу: доказать судье некачественность квартиры по вине застройщика без мнения эксперта невозможно.
Еще одна проблема в отношении качества: недостатки могут проявиться не сразу. Правда, Закон «О долевом участии в строительстве» содержит нормы относительно гарантийного срока. Он устанавливается в размере не менее 5 лет.
В чем суть гарантийного срока для гражданского права?
Ведь отсутствие гарантии вовсе не разрешает продавать некачественную недвижимость, передавать некачественную квартиру по договору долевого участия и т.п.
Смысл гарантийного срока в том, кто доказывает свою невиновность в проявившихся в переданной вещи недостатках. То есть, при наличии гарантийного срока, застройщик их безвозмездно устраняет или уменьшает цену, если не докажет, что недостатки возникли не по его вине. Когда гарантийного срока нет (обычно в ситуациях с новостроями это покупка дома через «серые» схемы вроде предварительного договора), покупатель жилья должен доказывать вину застройщика.
Таким образом, наличие гарантийного срока в договоре или заключение договора долевого участия, для которого этот срок предусмотрен законом, сняв с покупателя бремя доказывания, сильно упростит для него решение проблемы с качеством объекта.
Само наличие гарантии в договоре, особенно более длительной, по сравнению с законом, свидетельствует об уверенности застройщика в качестве своих объектов. Нам встречались даже договоры по системе ЖСК (компания «Траст Лайф»), включающие в себя гарантийный срок, хотя законом такие требования к ЖСК не предусмотрены.
Итак, внимание к деталям и разборчивость в выборе застройщика – и скорее всего проблем с качеством жилья удастся избежать. А избежать всегда проще и дешевле, чем бороться.
Автор: Лидия Пелипенко, юрисконсульт
