Коттеджный посёлок «Новое Кюмлено» от застройщика Almax Homes — редкий представитель на рынке загородной недвижимости Ленобласти, в котором реализуются полностью готовые дома и таунхаусы, построенные по североамериканской технологии. Осенью 2016 года мы побывали в посёлке в рамках рубрики Тур де Village. В этот раз портал Poselkispb.ru решил поговорить с директором Almax Homes Александром Матяшовым о законодательных сложностях, с которыми сталкиваются застройщики в России; об ипотеке и о том, какие изменения должны произойти на российском загородном рынке.
Poselkispb: С какими главными сложностями сталкивается девелопер загородной недвижимости в России на законодательном уровне?
Александр Матяшов: За всю Россию я не могу говорить. Она очень большая! Скажу, что у нас здесь. Последние два года в Ленинградской области происходит много изменений в законодательной сфере, связанной с малоэтажным строительством. Также идёт процесс передачи полномочий с муниципального уровня на районный и областной. Завершилось объединение кадастровой и регистрационной палаты. Изменения происходят быстро и без предупреждения по нескольку раз за год. К примеру, вы подали документы, и они находятся на рассмотрении. В этот момент приходит инструкция по изменению формы документа. И всё. Вам возвращают документ как несоответствующий новой форме. Начинаем сначала. А это потеря двух, а то и трёх месяцев. Чиновникам все равно. Для них это норма их деятельности, перестраховка, так сказать.
Всё меняется, конечно, в правильную сторону. С этим спорить нельзя. Но хотелось, чтобы те люди кто эти решения принимают, один раз всё очень хорошо продумали, систематизировали, обкатали в одном отдельно взятом районе, получили обратную связь, скорректировали что необходимо, а уж потом внедряли повсеместно. Так будет лучше для всех. А то получается, что правила игры меняются во время игры.
На уровне строительства ИЖС на отдельном земельном участке проблем в принципе нет. По всей цепочке от получения градостроительного плана на участок до регистрации готового дома всё понятно и достаточно упрощено для удобства застройщиков. Самые сложные объекты — это блокированная застройка, так называемые таунхаусы. Вот здесь есть много нюансов. Описывать их не буду. Это долго. Скажу лишь то, что это процесс.
А как должны выглядеть итоговые документы на собственность для покупателя, который выбирает себе именно этот вид загородной недвижимости?
Они практически такие же, как и на отдельно стоящий дом только с маленькой разницей в формулировке. Это: свидетельство о собственности на земельный участок на котором стоит ваш будущий таунхаус и свидетельство о собственности на автономный блок жилого дома блокированного типа. Никакой долевой собственности. Всё чётко и понятно. Под каждым блоком свой отдельный участок земли.
Всё это очень важно для покупателя не только потому, что это гарантирует ему чистоту сделки, но и помогает создать бесконфликтную среду с соседями, с которыми придётся жить вместе. У всех есть правильное понимание где кончается его или её участок и начинается участок соседа. Скажу больше. Желание уменьшить и по возможности исключить бытовые конфликты является одной из основных причин почему люди хотят жить загородом.
Почему таунхаусы пользуются такой популярностью? Например, в одной из статей на нашем портале их назвали вторым по популярности типом загородной недвижимости, после, конечно, участков.
Не все люди, которые хотят переехать загород, по-настоящему готовы к традиционному домовладению. Загородное жилье в формате таунхауса представляет собой своеобразный промежуточный этап — с одной стороны это полноценное домовладение, с другой — рядом есть соседи. И, конечно, немаловажным фактором выбора в пользу таунхауса является цена. Стоимость таунхауса, как правило, меньше чем у отдельно стоящего дома, при почти той же площади и уровнем отделки.
За счёт чего уменьшается цена?
За счёт стоимости земли, которая напрямую зависит от размера участка. Согласитесь, не всем, кто переезжает жить за город нужен участок в 10-20 соток. Молодое поколение переезжает загород не для того чтобы заниматься огородом или бесконечно что-то строить. Они хотят проводить время с детьми, с друзьями, друг с другом в конце концов. По большому счету им нужна парковка на две машины и небольшой уютный дворик, который они смогут легко обустроить и обслуживать. А для этого достаточно 2-3 сотки земли.
Что касается остальных аспектов, чем ещё таунхаус отличается от традиционного, отдельно стоящего домовладения?
С технической точки зрения, практически ничем. Это полностью автономный блок. Со своим собственным конструктивом, не зависимым от остальных блоков кроме фундамента. Фундамент как правило общий.
С точки зрения размеров и функционала помещений внутри дома или блока таунхауса всё тоже самое. Во всяком случае в тех таунхаусах, что строим мы. Для нас такой подход очень важен. поскольку мы строим не только дома, но и определённую среду обитания и общения.
Многие люди приезжая к нам в посёлок категорически настроены на приобретение отдельно стоящего дома, но увидев формат наших таунхаусов говорят, что могут легко себе представить покупку именно таунхауса.
Так что кроме размера участка под домом, близкого наличия соседей и цены отличий практически нет.
Самый доступный для граждан способ покупки недвижимости в России — ипотечное кредитование. В какой момент человек или семья может решить, что стоит отказаться от, скажем, аренды, в пользу собственного жилья?
Это не только в России, но и во всём мире ипотека является основным инструментом финансирования покупки недвижимости. Ни в Северной Америке, ни в Европе, ни в Австралии нет распространённой практики покупки дома за наличные деньги. Не более 5% населения могут себе это позволить. Остальные либо берут ипотеку, либо платят аренду.
Я думаю, что решаться на покупку нужно тогда, когда семья скопила достаточно денег на первый взнос, чтобы месячные выплаты по ипотечному кредиту не превышали 40% процентов совокупного месячного дохода. Если брать среднюю арендную плату за дом в нашем районе в 60 тысяч рублей, то месячная плата по кредиту в 70-75 тысяч имеет смысл. Главное не перегружать бюджет семьи.
Ставка по кредиту может варьироваться в зависимости от политики Центробанка, но принцип не меняется. К сожалению, политика наших банков не благоприятствует комплексному и масштабному развитию рынка загородной недвижимости. Особенно с момента начала кризиса 2014 года. Взлёт процентной ставки по ипотеке и отказ многих банков от кредитования загородной недвижимости ограничивает возможности многих людей в покупке дома или таунхауса. Надеемся, что это временное явление. Мы помогаем нашим клиентам в получении ипотечного кредита от нашего банка-партнёра. Поскольку наш продукт — это полностью готовый к постоянному проживанию дом, банк имеет меньше рисков при выдаче кредита.
Кстати сказать, в тех же США, ставка по ипотеке в 80-х годах была не меньше чем у нас сейчас.
В «Новом Кюмлено» реализуются только готовые к проживанию таунхаусы и коттеджи. Почему вы решили выходить на рынок недвижимости Ленинградской области именно с таким форматом?
В первую очередь это связано с тем, что именно с таким уровнем готовности объектов недвижимости мы привыкли работать в Америке. Мне трудно представить, как это может быть по-другому. Дом — это очень сложная инженерная система. Все компоненты этой системы взаимосвязаны и взаимовложены. Здесь нет мелочей. Не понимая всего процесса целиком от фазы проектирования до крепления гвоздика на стене для картины невозможно построить качественный, современный дом. Большинство людей не обладают такими знаниями и вполне понятно, что они надеются на профессионалов, которые эти вопросы решают КОМПЛЕКСНО.
Во-вторых, в Ленинградской области относительно немного предложений готовых, качественных домовладений — таких, в которые можно просто перевести свои вещи и мебель и жить. Мы считаем, что это своеобразная ниша рынка и хотим занять лидирующие позиции в этом сегменте. На данный момент нет никого в этом классе жилья кто мог бы сравниться с нами в уровне и качестве отделки. Это не моё мнение, а мнение аналитиков Knight Frank. Это возможно только при системном подходе к строительству.
Если не считать проектов премиум и элит класса, на рынке загородной недвижимости в Ленобласти преобладает формат участков, чаще всего без обязательного подряда. Как вы считаете, почему такая недвижимость пользуется популярностью?
Потому что единовременно приобрести участок за, скажем, 2 миллиона рублей психологически намного легче, чем покупать или брать ипотеку на дом за 18 миллионов. Покупатели считают, что постепенное строительство дома окажется им больше по средствам, чем готовое домовладение. К сожалению, а может быть к счастью они понятия не имеют во что они вписываются. Если б знали, то десять раз подумали бы.
Потому что главная проблема с покупкой участка и последующим строительством на нём дома заключается в том, что мало кто может предсказать реальную сумму, которую придётся потратить на строительство дома. Стоимость дома будет меняться с каждым последующим месяцем строительства, причем исключительно в сторону увеличения. Это правило без исключений. Часто это заканчивается недостроем в который вложены круглые суммы денег, но абсолютно не пригодного для проживания.
Кроме того, в России очень слабая, так скажем, культура строительства дома — за дело берутся в основном бригады, со специалистами «широкого» профиля, не связанных между собой единым управлением. Хозяин будущего дома не в счет, если он не строитель — генподрядчик с 10-ю годами опыта работы. Это не может не сказаться на качестве и конечной стоимости будущих домов, которые были построены без системного подхода, вразнобой. Такие объекты работают по пословице: Каждый суслик — агроном.
Как проходит строительство в «Новом Кюмлено»?
У нас есть своя команда «базовых» специалистов — это мастера, которые занимаются непосредственно возведением каркаса здания или, например, отделкой как внешней, так и внутренней. Эти люди обучены нами под наши стандарты и критерии качества работ. Но при этом для части работ нанимаются субподрядчики — например, при разводке сантехнических коммуникаций или электроснабжения необходимо участие узко профильного специалиста, который не только знает своё дело, но и готов учиться чему-то новому, поскольку мы используем не совсем привычные для России инженерные решения. Для примера: вся канализация в наших домах цельноклееная и каждая точка подключения вентилируется индивидуально. На выходе такой комплексной и системной работы получается качественные дома, которые прослужат не одному поколению. Качество домов является главным критерием оценки качества управления строительством в посёлке «Новое Кюмлено»
В целом, это общая практика для строительства в Америке: на каждом этапе строительства дома пользоваться услугами специалистов, которые работают под грамотным управлением генподрядчика. Но это всегда команда специалистов! Те, кто не готовы играть в команде долго не задерживаются не зависимо от того насколько высок их уровень квалификации.
Аналогию, которую можно провести здесь это как группа высококлассных музыкантов становится оркестром только под управлением дирижера, и только тогда зазвучит прекрасная музыка, в которую вложена частица мастерства каждого профессионала.
К слову о поколениях, как выглядит портрет «типичного» покупателя дома в коттеджном посёлке «Новое Кюмлено»?
В основном к нам приходят молодые семьи — от 24 до 34 лет, чаще всего с маленькими детьми. Это те, кто сознательно выбирают жизнь в пригороде, несмотря на какие-то мелкие неудобства, для того чтобы иметь возможность выйти из суеты и стресса городской среды. Для тех, кто понимает, о чем я говорю, жизнь в коттеджном посёлке: в собственном доме или таунхаусе является безальтернативным выбором.
Вторая категория от 44 до 55 лет — то есть те семьи, в которых дети уже выросли и люди просто хотят пожить для себя.
Но при этом все они работают в городе и близость к нему также важна.
Источник: poselkispb.ru
Автор: Катерина Галашова
Фотографии: Almax Homes
