К середине лета 2019 года рынок недвижимости России перейдёт на проектное финансирование строительства, которое придёт на смену договорам долевого участия. В первую очередь такая смена призвана защищать покупателей квартир в многоэтажных домах от недобросовестных застройщиков. Однако большинство экспертов убеждены, что реформа неизбежно приведёт к росту стоимости. При этом больше половины жилья в Петербурге и Ленобласти приобретается за счёт ипотечных программ. На портале Poselkispb.ru рассказываем, что такое проектное финансирование строительства и как отмена ДДУ скажется на ипотеке.

Как работает эскроу счёт и проектное финансирование

Эскроу-счет представляет собой специальный условный счет, на котором до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств хранятся денежные средства, ценные бумаги и прочее. В мировой практике эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу после подписания всех необходимых документов.

Использование эскроу-счета обеспечивает исполнение обязательств со стороны продавца и покупателя, а также позволяет минимизировать риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из её сторон.
С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства. По этой схеме привлечённые средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. Вместо средств дольщиков, застройщики будут брать деньги на строительство в долг у банков в рамках проектного финансирования. 

Сейчас некоторые банки поощряют строителей опробовать новую схему. Так, Сбербанк уже открыл 600 эскроу-счетов для физлиц в нескольких десятках проектов и готов кредитовать строителей на срок пять лет. Ставка по кредиту для застройщика будет зависеть от суммы накопленных на эскроу-счетах средств.

Как проектное финансирование повлияет на ипотеку

Условия предоставления банком застройщику проектного финансирования утверждены на законодательном уровне. Так, у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее десяти тысяч квадратных метров жилья, а также 20 % собственных средств. Таким образом рынок ждёт сокращение количества проектов, связанное с уходом части девелоперов.

Важно отметить, что в первую очередь подорожание жилья будет связано не с увеличением стоимости квадратного метра, а с невозможностью приобрести желаемую недвижимость на стадии «котлована» или начального строительства. В рамках проектного финансирования застройщики будут продавать уже готовое жильё. 

В добавок к законодательным нормам, банки могут выставлять и свои условия. Так, по словам начальницы отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка «Сбербанк» Маргариты Клименко, одним из ключевых условий получения застройщиком проектного финансирование будет высокая экономическая эффективность девелоперского проекта.

Также банк может требовать у застройщика, чтобы он направлял потенциальных ипотечных заёмщиков в первую очередь в кредитную организацию, которая предоставила проектное финансирование.

Таким образом, покупатели жилья могут столкнуться с сокращением выбора банков, в которых можно взять кредит на жильё в понравившемся объекте.

Ипотека и ИЖС

Одновременно с введением новых правил строительства многоэтажных домов, правительство также берёт курс на развитие индивидуального жилищного строительства. В настоящее время банки предъявляют соискателям ипотеки на загородную недвижимость больше требований, чем квартирным интересантам. В будущем Минстрой планирует внедрение механизмов ипотечного кредитования для стимулирования строительства индивидуальных домов. 
Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в настоящее время практически невозможно получить ипотеку на строительство индивидуального дома. «Если мы говорим о том, что мы начинаем развивать индивидуальное жилищное строительство индустриальным способом, а не хозяйственным, то тогда должен быть инструмент, откуда человеку взять деньги. Это ипотека», — прокомментировал чиновник.

По словам Стасишина, предметом залога может стать земельный участок и будущий дом, а развернуть подобную программу ипотеки для ИЖС необходимо на основе филиальной сети крупного банка, чтобы кредитная организация понимала цикл строительства, его порядок и стоимость.

В сторону развития «более индивидуального» жилья высказываются и чиновники Ленобласти. Так, на XI съезде строителей Ленинградской области губернатор Александр Дрозденко отметил, что регион больше не заинтересован в многоэтажном строительстве и не будет гнаться за метрами. «Около 2,3-2,4 млн кв. м в год – вот тот объем, на котором мы хотели бы оставаться», — заявил Дрозденко. Таким образом, фокус в регионе планируется сместить на малоэтажные жилые комплексы и индивидуальное строительство.

Автор: Катерина Галашова

Источник: poselkispb.ru